中山市住房和城乡建设局关于印发《中山市商品房预售款监管办法》的通知

火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、街道办事处，市各有关单位：

　　经市政府同意，现将《中山市商品房预售款监管办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向我局反映。

　　特此通知。

中山市住房和城乡建设局

2024年12月3日

中山市商品房预售款监管办法

第一章  总则

　　第一条  为加强商品房预售款监督管理，维护房地产市场健康有序发展，保障预售商品房预购人、预售人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》等法律、法规及政策规定，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条  凡在本市行政区域内经批准预售的商品房项目，其预售款的收存、支取、使用和监督管理，适用本办法。

　　第三条  本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

　　本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

　　本办法所称监管银行，是指开设商品房预售款专用账户并与商品房预售款监督管理部门、预售人签订商品房预售款监管协议的项目所在地商业银行。

　　本办法所称商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房，在获得预售许可后，于商品房首次登记前依法出售，由预购人按购房协议（包括认购书、商品房买卖合同）约定支付的定金、首期款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。带装修交付的商品房，购房款应包含装修款。

　　本办法所称商品房预售款专用账户，是指预售人在监管银行设立的专门用于存取商品房预售款的账户。

　　本办法所称监管额度是专用账户中确保项目完成商品房竣工验收交付并办理首次登记所需的资金额度，根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。

　　本办法所称用款计划是预售人根据项目建设方案以及施工进度制定的商品房预售款支取使用计划。 

　　第四条中山市住房和城乡建设局是商品房预售款监督管理部门，负责组织实施本办法。

　　中山市房地产交易管理事务中心为商品房预售款监督管理具体实施部门，负责组织实施本市商品房预售款收存、支取和使用的监督管理工作。

　　各镇政府（街道办事处）对辖区内预售商品房项目加强日常监督和检查，负责组织人员现场查看项目工程进度、装修情况，核实预售人在申请商品房预售款时是否存在拖欠工程款、劳资纠纷、工程停工、延期交付等不稳定因素，在收到预售人申请之日起五日内加具核实意见。

　　中国人民银行中山市分行、国家金融监督管理总局中山监管分局依职能监督监管银行在预售款监管过程中的行为。

　　中山市住房公积金管理中心负责核实预购人公积金首期款及贷款发放、结算等情况。

　　第五条 监管银行应按本办法的规定，配合做好商品房预售款监管工作，其职责为： 

　　（一）建立商品房预售款的收入、支出台账，并进行日常管理；

　　（二）协助履行商品房预售款的收存和划拨义务，按商品房预售款监督管理具体实施部门的意见划拨商品房预售款；

　　（三）配合预售人做好商品房预售款收取和划拨情况的月报表，并及时报商品房预售款监督管理具体实施部门备案；

　　（四）建立与商品房预售款监督管理具体实施部门现有端口相匹配的数据传输系统，并按照系统数据接口规范传输数据；

　　（五）在监管过程中按商品房预售款监管协议履行相关义务；按照《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）行使相关权利。

第二章  设立商品房预售款专用账户

　　第六条  预售人申请商品房预售许可前，应当在监管银行设立商品房预售款专用账户，与商品房预售款监督管理部门及监管银行签订商品房预售款监管协议，明确各自的权利义务。商品房预售款监管协议格式文本由商品房预售款监督管理部门制定。

　　预售人不得对商品房预售款专用账户的资金设定担保责任。

　　第七条 预售人按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设商品房预售款专用账户。

　　第八条  预售人应在商品房买卖合同中注明监管银行及商品房预售款专用账户信息，并在售楼场所予以公示，以便相关部门和预购人查询、使用和监督。 

第三章  商品房预售款监督管理

　　第九条 商品房预售款应直接存入相应的商品房预售款专用账户，预售人不得以其他任何形式收存商品房预售款，变相逃避监管。

　　第十条  预购人应按照购房协议（包括认购书、商品房买卖合同）约定的付款时间，通过商业银行转账或商品房预售款专用POS机将商品房预售款直接存入专用账户。预购人缴交的商品房预售款由商品房预售款监督管理具体实施部门进行进账审核。

　　预购人将首期款足额存入商品房预售款专用账户后，预售人和预购人可办理商品房买卖合同网签备案手续。

　　预购人申请贷款购买商品房的，发放贷款的银行应确认预购人首期款已足额存入预售款专用账户后，将贷款直接划入商品房买卖合同中注明的商品房预售款专用账户。

　　第十一条  商品房预售款只能通过监管银行转账支取。集团公司设立子公司以子公司名义开发建设项目的，集团公司不得抽调子公司商品房预售款专用账户资金。

　　第十二条 预售人采用用款计划方式支取商品房预售款的，在项目办理商品房竣工验收交付并办理首次登记之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。商品房预售款用于支付项目预售后产生的建设费用的，应直接拨付至施工单位收款账户。

　　施工总承包单位依法将项目进行分包的，总承包单位应按照合同约定将款项支付给分包单位。工程款应优先支付工人工资，确保工人工资按时发放。

　　在预售项目竣工验收交付并办理首次登记前，预售款专用账户留存金额不得少于已收存商品房预售款总额的5%。

　　第十三条 预售人采用用款计划方式支取商品房预售款前，应当向商品房预售款监督管理具体实施部门报送有关工程合同，总包合同价格须与施工许可证上合同价格基本一致，经审核后根据项目建设方案制定用款计划。用款计划应当明确预售项目的工程建设费用和法定税费，并经各镇政府（街道办事处）核实后，报送商品房预售款监督管理具体实施部门作为申请支取商品房预售款的依据。

　　第十四条 预售人采用用款计划方式支取商品房预售款时，应当向商品房预售款监督管理具体实施部门提交下列材料，并对所提交材料的真实性负责：

　　（一）项目预售款拨付申请表；

　　（二）监管银行确认的商品房预售款专用账户银行对账单；

　　（三）预售款支取确认书；

　　（四）项目规划总平面图（首次提供）；

　　（五）《中山市商品房预售许可证》《中山市规划许可证》《中山市建设施工许可证》复印件（首次提供）；

　　（六）提供预售人工商营业执照复印件、法定代表人或负责人身份证复印件；预售人委托办事人员的委托书及受托人身份证原件及复印件（首次提供）；

　　（七）施工单位对应施工项目的收款凭证，收款凭证须明确载明预售款支取对应的商品房项目名称及工程名称；

　　（八）用于支付施工单位工程款的，提供施工合同（首次提供）、施工单位和监理单位确认的项目施工进度相关材料；用于支付购买建筑材料、设备的，提供材料、设备的购销合同以及款项支付相关材料；用于支付法定税费的，提供税务部门缴税的凭证或相关文书；用于支付行政事业性收费的，提供相关材料。

　　第十五条 当预售款专用账户内累计进账金额未达到监管额度时，预售人可按照用款计划方式留存资金，当预售款专用账户内累计进账金额达到监管额度时，预售人可以根据相应工程建设进度按监管额度留存资金，超出监管额度的资金可由预售人提取使用，在确保项目建成交付的基础上，对于超出监管额度的预售资金，允许预售人提取一定数额用于偿还本项目开发贷款。每次申请支取必须满足项目没有出现拖欠工程款、工人工资的情况。

　　第十六条 预售人采用监管额度方式支取商品房预售款的，商品房预售款专用账户内的留存金额与中山市房地产企业管理和诚信平台上的诚信等级挂钩，A级、B级、C级、D级预售人，分别按监管额度的90%、100%、110%、120%留存，装配式建筑、取得星级绿色建筑预评价的商品房项目可按照其诚信等级提升一级的监管额度留存，A级、B级预售人，分别按监管额度的80%、90%留存，C级、D级预售人仍按监管额度的110%、120%留存，其余资金可以提取使用。

　　具体预售款监管额度如下：

　　（一）项目取得预售许可后，到完成主体结构封顶前，毛坯房监管额度为3500元每平方米乘以预售面积，精装房监管额度为4500元每平方米乘以预售面积；

　　（二）项目完成主体结构封顶后，到施工现场完成全部外墙工程且外排架及垂直运输设备离场前，毛坯房监管额度为2500元每平方米乘以预售面积，精装房监管额度为3500元每平方米乘以预售面积；

　　（三）项目结构封顶，施工现场完成全部外墙工程且外排架及垂直运输设备离场后，到完成单位（子单位）工程验收前，毛坯房监管额度为2000元每平方米乘以预售面积，精装房监管额度为3000元每平方米乘以预售面积；

　　（四）项目完成单位（子单位）工程验收后，到完成工程竣工验收备案登记前，毛坯房监管额度为1500元每平方米乘以预售面积，精装房监管额度为2500元每平方米乘以预售面积；

　　（五）项目完成工程竣工验收备案登记后，到办理商品房首次登记前，毛坯房监管额度为1000元每平方米乘以预售面积，精装房监管额度为2000元每平方米乘以预售面积，项目施工许可含户内装修工程且装修工程已完工的，监管额度为1000元每平方米乘以预售面积；

　　（六）项目办理商品房首次登记后，毛坯房监管额度为500元每平方米乘以预售面积，精装房监管额度为1500元每平方米乘以预售面积，项目施工许可含户内装修工程且装修工程已完工的，监管额度为500元每平方米乘以预售面积，其余资金可以提取使用。

　　商品房预售款监督管理部门可根据社会经济发展变化的情况，遵循公平、合理的原则，调整预售款监管额度。

　　第十七条 预售款专用账户内资金达到监管额度后，预售人提供保函置换预售款专用账户监管额度内资金的，按照《中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）相关规定执行。

　　保函的担保期限应与项目买卖合同约定的最晚交付日期相匹配。 

　　第十八条 购房协议经买卖双方协商解除或经生效法律文书确认解除的，在预售款专用账户资金不少于留存金额的前提下，预售人可申请直接退回预购人已缴存至预售款专用账户的相应款项。

　　预售人申请使用商品房预售款专用账户内资金用于退购房款的，应当提供以下材料：

　　（一）项目预售款退款申请表；

　　（二）预购人身份证及收款账户复印件；

　　（三）购房协议（包括认购书、商品房买卖合同）；

　　（四）解除购房协议相关材料，或人民法院、仲裁机构确认买卖合同关系解除的生效法律文书；

　　（五）购房款进入商品房预售款专用账户的凭证；

　　（六）商品房预售款专用账户银行对账单。

　　第十九条  商品房预售款监督管理具体实施部门应当在受理预售人申请用款之日起五日内完成对预售人申请用款的审核工作。审核通过的，向监管银行发出《中山市商品房预售款使用（核准）证明书》，由预售人送监管银行办理预售款拨付手续，监管银行在规定期限内按照《中山市商品房预售款使用（核准）证明书》的核准数额划拨。

　　第二十条  有下列情形之一的，暂停预售款专用账户资金支取审核，商品房预售款监督管理部门可委托各镇政府（街道办事处）对预售款专用账户资金进行监管，预售款专用账户资金全部用于本项目工程建设：

　　（一）预售项目发生严重拖欠农民工工资纠纷情况，被主管部门立案调查；

　　（二）预售项目停工的；

　　（三）预售项目工程建设存在严重质量问题的；

　　（四）商品房预售款监督管理具体实施部门认定应当暂停支取审核的其他情形。

　　第二十一条 有下列情形之一的，商品房预售款监督管理具体实施部门不予核准用款申请：

　　（一）收款单位营业范围与申请用款用途不符的；

　　（二）预售人未将预售款全部转入预售款专用账户的；

　　（三）预售人提供虚假材料或不符合审核标准材料的。

　　第二十二条  预售房地产项目按项目建设的工程节点，对后续项目建设所需资金实行“清单化”管理。各镇政府（街道办事处）核实预售人按照清单明细支取工程款项和法定税费的有关情况，督促预售人和施工单位承诺项目交付前，预售资金用于后续工程建设。

　　经项目属地镇政府（街道办事处）确认存在工程进度异常、逾期难交付的项目，预售资金可以按照一楼一策方式，实行专门管理，优先用于本项目工程建设。 

　　第二十三条  在商品房建设项目办理商品房首次登记前，人民法院因执行建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款，预购人退房款等债权案件，需要扣划专用账户内资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）相关条款执行，若相关法律文件发生变化则按照最新条款执行。

　　第二十四条  预售人对商品房预售许可证范围内的商品房预售项目完成商品房竣工验收交付并办理首次登记的，可向商品房预售款监督管理具体实施部门申请解除专用账户的监管，商品房预售款监督管理具体实施部门应书面通知预售人和监管银行解除对专用账户的监管。

　　第二十五条  本办法未涉及的商品房预售款监管相关事宜由商品房预售款监督管理部门会同职能部门拟定、实施。

第四章 责任追究

　　第二十六条  预售人违反本办法第八条规定直接收存商品房预售款、违反本办法第十条和第十一条第一款规定使用商品房预售款的，按照《广东省商品房预售管理条例》第四十条进行处理，给预购人造成损失的，应当依法承担赔偿责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十七条  勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用商品房预售款的，由市住房城乡建设行政主管部门将其违规行为录入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以查处。

　　其他单位违反上述规定的，由市住房城乡建设行政主管部门移交相关管理部门处理。

　　第二十八条  银行违反本办法第九条、第十八条规定的，按照相关法律、商品房预售款监管协议约定，承担相应法律责任。

　　第二十九条  商品房预售款监督管理具体实施部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附则

　　第三十条  本办法自2024年12月3日起实施，有效期5年。