《中山市城市更新项目土地出让价款计收规则（修订）》解读

　　我局修订出台规范性文件《中山市城市更新项目土地出让价款计收规则（修订）》（中山自然资函〔2023〕941号，以下简称《规则（修订）》）。根据《中山市行政规范性文件管理规定》（中府〔2021〕113号）的相关规定，现解读如下：

　　一、文件修订的背景说明

　　根据我市村镇低效工业园改造升级工作需要，为及时做好政策评估，依据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（省政府令第279号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等文件，修订出台《规则（修订）》，完善土地出让价款差别化计收政策，发挥土地出让价款政策的激励作用。

　　二、政策主要内容

　　《规则（修订）》按照市场评估、公开透明、分类实施、支持产业的原则，结合我市政策要求，主要针对以协议方式出让国有土地使用权（或以协议方式办理用地手续）的各种情形土地出让价款的计收标准。具体来讲，包括十四条：

　　第一条，明确制定目的及依据，根据省政策（省政府令第279号、粤府〔2019〕71号）精神以及借鉴先进城市经验做法，从方便市场主体投资测算与决策的角度出发，制定本规则。

　　第二条，明确经批准由权利人自主改造，或者村集体经济组织与公开遴选的有关主体单独对村集体物业进行合作改造的城市更新项目，涉及国有建设用地使用权以协议出让方式供应，或以协议方式办理（或补办）用地手续的，方可适用本规则确定的计收标准和方式。

　　第三条，阐述城市更新项目土地出让价款的基本计算方法，即以区片市场评估价具体运用在项目宗地的具体方法，并明确区片市场评估价及修正系数体系的有效期及其更新周期等相关规定。

　　第四条至第八条，按照分类实施原则，明确了“工改工”“工改M0”“工改商”“住宅或商服用地宗地改造”“公共服务用地宗地改造”等6类项目所需办理用地手续情形的各种情况，分别明确了土地出让价款的计收折扣标准和相应具体计收公式。具体可详见《中山市城市更新项目土地出让价款计收一览表》。具体应用时，需要说明两点：一是公式里涉及的“区片市场评估价”及各类修正系数，可以从市自然资源局门户网站搜索、查询，该地价成果原则每年更新一次，今后均可从该门户网站查询。二是公式里涉及的“土地面积”，针对“工改M0”或“工改商”等按相关政策要求需要无偿移交建设用地的情形，因无偿移交的部分不计收土地出让价款，在具体应用时应扣除无偿移交政府的土地面积后进行计算。

　　第九条，明确整合用地涉及边角地、夹心地、插花地（简称“三地”）的计收标准为按市场评估价的100%，具体分成两类：一是住宅或商服用途的，按楼面地价以计容建筑面积计算；二是工业和公共服务用途的，按地面地价以土地面积计算，其中公共服务用地（类型一）的计算公式应增加考虑相应的容积率修正系数。

　　第十条，明确城市更新项目第四条至第九条以外，可以采用协议出让方式供应土地或办理用地手续的其他情形具体计收原则规定。需要强调的是，按照“三旧”改造政策相关规定，无偿移交政府或其指定部门的建设用地（须为国有建设用地）或建筑面积的部分，均不计收土地出让价款。

　　第十一条，明确城市更新项目涉及无偿移交公益性用地并需配建公益性设施时，考虑在实操中不同项目可能需要配建不同公益性设施，因此《规则（修订）》明确有关建安工程费用按“事后”且考虑施工图预算有关规定，及竣工结算价“孰低原则”由属地镇街政府结合实际情况进行补偿。

　　第十二条，阐述计收公式中有关“容积率修正系数”“年期修正系数”“用地类型修正系数”的确定方式。地价成果原则每年更新一次，今后均可从市自然资源局门户网站搜索、查询。

　　第十三条，明确政策的解释主体，符合低效工业用地改造项目参照执行，以及未及情形或其他特殊情形的处理办法。

　　第十四条，明确政策施行日期及政策的衔接。

　　三、主要修订内容

　　本《规则（修订）》的修订主要涉及职能部门变化调整、“工改工”项目的计收规则适用范围调整、低效工业用地改造项目适用说明等内容，具体修改情况如下：

　　（一）对应机构调整后各职能部门的职责分工，将第三条和第十三条中的部门职责进行调整。

　　（二）在第四条中，针对旧厂房用地改造后保留为工业（含仓储）用途的，补充明确须根据经批准的改造方案，按照不同情形计收土地出让价款；针对旧厂房用地改造后保留为工业（含仓储）用途的，补充明确实施局部改造（含混合改造）的国有出让用地重新约定使用年期的计收规则；针对村集体自愿申请将集体建设用地转为国有土地，协议出让给该村集体自主改造或与有关主体合作改造的，明确按照市场评估价的40%计收，计收公式为：土地面积×工业用地区片市场评估价×用地类型修正系数×40%。

　　（三）在第十三条中，补充明确符合“工改”政策的低效工业用地改造项目可参照本《规则（修订）》执行。

　　（四）在第十四条中，明确政策的施行日期及政策的衔接。

　　四、重点解释说明

　　（一）关于适用的问题。一是该《规则（修订）》确定的土地出让价款，是指政府出让国有建设用地所计收、按规定上缴国库的土地出让金，不作为有关征地或搬（拆）迁补偿的标准，不能混同。二是该《规则（修订）》确定的土地出让价款，仅适用于可以按政策规定协议出让或按协议方式办理用地手续的情形，主要应用于“工改工”等支持产业发展有关情形，对旧村庄、旧城镇连片改造，综合改造等按规定以公开竞价方式确定的情形，应按宗地评估、集体决策等程序确定公开竞价的起始价。

　　（二）关于价款的确定。对适用本《规则（修订）》的城市更新项目，其土地出让价款的确定应考虑两个因素。一是本《规则（修订）》确定的计收标准和具体计收公式，二是“三旧”改造区片市场评估价。前者相对固定，后者则需要根据市场变动因素等，由专业评估机构按国家有关规程定期更新调整（原则每年更新一次）。具体项目土地出让价款的计算，应将两者结合起来一并使用，建议有关土地权利人或改造主体进行投资测算时，密切关注我市公布的“三旧”改造区片市场评估价的调整变化情况。

　　（三）关于“三旧”区片市场评估价的查询。有关土地权利人或改造主体可通过下面两种方式进行查询：

　　电脑端：http: //120.234.108.57:10005/Home/Sanjiu

　　手机端：http: //120.234.108.57:10005/Home/Phone

（中山市自然资源局）