《中山市城中村改造征收补偿实施意见》解读

　　我市制定规范性文件《中山市城中村改造征收补偿实施意见》，于2024年9月30日起实施。根据《中山市行政规范性文件管理规定》（中府〔2021〕113号）相关规定，现解读如下：

　　一、制定背景说明

　　2023年7月，国家出台城中村改造新政策，要求积极稳步推进实施城中村改造；2024年初，我市纳入国家城中村改造政策支持城市范围。为贯彻落实国家和省决策部署，助力“百千万工程”高质量发展，我市制定出台《中山市城中村改造征收补偿实施意见》（以下简称《意见》）。

　　二、《意见》主要内容

　　《意见》共六条，分别从适用范围、职责分工、基本原则、补偿内容与标准、工作流程、其他事项六个方面对城中村改造征收补偿作出具体规定。主要内容如下：

　　（一）第一条适用范围。明确适用于采用拆除新建（全面改造）或拆整结合（混合改造）实施方式的城中村改造项目。

　　（二）第二条职责分工。明确了市自然资源局、镇街、土地整备主体和其他有关部门、村（居）民委员会等组织的职责。

　　（三）第三条基本原则。明确依法征收补偿、物业补偿为主、严格规范评估和先签订协议后搬迁四条原则。其中，明确村（居）民住宅房屋原则以安置房（商品住房）按照等价值原则进行补偿。

　　（四）第四条补偿内容与标准。具体包括集体土地房屋（住宅、非住宅）、国有土地上房屋（住宅、非住宅）、收回国有建设用地使用权， 以及其他地上附着物、特殊建（构）筑物及管线迁改补偿等内容和相应标准。

　　（五）第五条工作流程。区分集体土地征收补偿、国有土地上房屋征收补偿、收回国有建设用地使用权三类，明确了依法实施的工作流程及相应依法申请执行的情形。

　　（六）第六条其他事项。一是明确了涉及争议、评估机构选定、结果复核等事项；二是明确有关地上附着物补偿的规定；三是明确价差补助核算方式；四是明确拆补比不足项目平均值的住宅房屋处理方式；五是明确镇街集体审定征收补偿具体方案后实施；六是“室内装修装饰”“建安成本价”“拆补比”等名词解释。

　　三、重要条款说明

　　（一）倾斜支持和鼓励选择物业（房屋）补偿。结合国家政策要求，《意见》设定差别化的奖励标准和补助条款，对选择物业补偿的予以倾斜性支持；明确村（居）民住宅房屋原则以安置房（商品住房）按照等价值原则进行补偿；明确安置住房原则采用国有出让用地实施建设，并以成品住宅（全装修）交付；同时，鼓励村集体将征地留用地及现状工业厂房等集体物业，调换成改造项目新规划建设的经营性物业。

　　（二）扶持村集体经济发展的政策措施。《意见》明确对历史原因未办理不动产登记且未认定为违法建筑的村集体非住宅房屋，支持镇街按照村集体经济收益不降低、长远有保障的原则，对村集体给予扶持；相较其他公益性项目增加村集体非住宅房屋的临时安置费补偿内容；设定专门的限期搬迁奖励等。

　　（三）保障村（居）民生活条件改善的政策措施。《意见》明确对集体土地上的住宅房屋，赋予镇街“一村一策”的政策措施；选择物业补偿的，独立占地（未分摊土地使用权）的住宅房屋“拆补比”不足整个项目平均值的，可按照项目平均值补足；可给予一定的物业管理费和安置小区车位购置补助；对低保、特困、低保边缘、支出型等困难家庭设定专门补助措施等。

　（中山市人民政府）